Lei 4-A/2020 - Suspensão da caducidade dos contratos de arrendamento

A lei 4-A/2020 altera a lei 1-A/2020 e o Decreto-Lei 10-A/2020 em matérias relevantes para a habitação.

Recorde-se a lei 1-A/2020 tinha suspendido, no nº 10 do seu artigo 7.º, as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário pudesse ser colocado “em situação de fragilidade por falta de habitação própria”. E no artigo 8.º tinha suspendido a produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio e a execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

A nova redação do nº 11 (que substitui o anterior nº 10) do artigo 7.º acrescenta agora que a situação de fragilidade do arrendatário pode decorrer de falta de habitação própria “ou outra razão social imperiosa”. E a nova redacção do artigo 8.º alarga o regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários, que passa a abarcar, além do já previsto: a suspensão da caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação; a suspensão da produção de efeitos da revogação e da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio; e a suspensão do prazo de seis meses para despejo do prédio (artigo 1053.º do Código Civil) se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem estas medidas.

Quanto à alteração do Decreto-lei 10-A/2020, trata-se de precisar melhor as disposições excepcionais em matéria de contratação pública.

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Lei 4-C/2020 - Regime excepcional de mora no arrendamento

Esta lei cria um regime excepcional de mora no arrendamento habitacional e não habitacional. No caso do arrendamento habitacional, os arrendatários com perda significativa de rendimentos podem diferir o pagamento das rendas durante o estado de emergência e no mês subsequente para o termo desse período, dispondo de doze meses para pagar em prestações as rendas não pagas juntamente com a renda mensal. Esse atraso no pagamento de rendas não é agravado com os 20% de mora previstos no Código Civil e o contrato não pode ser resolvido pelo senhorio, excepto se houver falha de pagamento das rendas diferidas no referido prazo de doze meses.

O mesmo regime é aplicável aos arrendatários não habitacionais de estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas e aos estabelecimentos de restauração e similares, mesmo que estejam a confecionar para fora.

A lei estipula ainda a possibilidade de arrendatários habitacionais com significativa quebra de rendimento por causa da pandemia e senhorios privados das rendas acederem, em condições a regulamentar pelo IHRU, a um empréstimo sem juros. Uns e outros têm de obedecer a requisitos explícitos na lei: os arrendatários têm de ter uma quebra do rendimento familiar superior a 20% por causa da pandemia, ficando por isso com uma taxa de esforço superior a 35%; e os senhorios têm de ter uma quebra do rendimento familiar superior a 20% devida ao não recebimento das rendas diferidas.

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