O NRAU de 2006
O NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) de 2006 incluía, no título I, uma reforma do Código Civil e do Código do Processo Civil. No título II, estabelecia normas para a transição dos contratos antigos, habitacionais e não habitacionais, para o novo regime, fixando um limite máximo para a renda actualizada, cujo valor anual não poderia ser superior a 4% do Valor Patrimonial Tributário do locado. Para os contratos habitacionais, o NRAU fixava um mecanismo de actualização das rendas antigas que fazia depender a renda do estado de conservação do imóvel, estabelecendo um prazo de transição faseado, entre 2 a 10 anos. Para os contratos não habitacionais não fixou qualquer relação com o estado de conservação, mas permitiu também a actualização faseada da renda ao longo de 5 a 10 anos.
O NRAU alterado em 2012 e 2014
O novo NRAU de 2012 alterou profundamente esta lógica, eliminando a relação entre o valor da renda e estado de conservação para os contratos habitacionais, aumentando o limite máximo de actualização das rendas antigas para 6,7% do VPT e reduzindo o prazo de transição dos arrendamentos antigos ao máximo de 5 anos. Manteve, contudo, alguma protecção aos contratos habitacionais em caso de inquilinos com rendimentos baixos, idosos ou com deficiência, bem como às microentidades e associações sem fins lucrativos de interesse nacional ou municipal. Além disso, criou um mecanismo expedito para os despejos, o Balcão Nacional de Arrendamento, alternativo à via judicial, até então obrigatória.
Em 2014 o NRAU foi novamente alterado, sobretudo no respeitante aos contratos não habitacionais e ao Regime Jurídico de Obras em Prédios Arrendados (RJOPA), criado pelo Decreto-lei 157/2006, de 8 de agosto, no sentido de facilitar e agilizar a denúncia de contratos para efeitos de obras profundas ou demolição, eliminando também aqui o recurso à via judicial.
Em suma, se até 2006 a grande queixa contra o regime do arrendamento urbano era dos senhorios, por não conseguirem pôr termo a contratos antigos com rendas muito baixas, que não permitiam a conservação devida dos imóveis, a partir de 2012, com as novas regras, foram os inquilinos os mais prejudicados, com a grande reversão então feita do NRAU e do RJOPA. Passou-se, de certo modo, do 8 ao 80, num contexto agravado pela crise e pelas medidas de austeridade. O mercado de arrendamento, que deveria ter crescido, diminuiu e os valores das rendas, sobretudo no Porto e em Lisboa, atingem valores proibitivos, com a consequente expulsão de inquilinos habitacionais e não habitacionais dos centros históricos.
Alterações de 2017
Face à iminente cessação do período de transição de 5 anos dos arrendamentos antigos,criado pela lei 31/2012, para inquilinos de mais de 65 anos ou mais de 60% de deficiência, bem como para inquilinos com rendimentos muito baixos, em 2017, a AR alterou o NRAU, prorrogando em mais 5 anos o prazo para os primeiros e em mais três anos o prazo para os segundos. Aproveitou-se para reforçar a protecção dos inquilinos em caso de obras profundas, alterando o Regime de Obras em Prédios Arrendados, dando origem à lei 43/2017, de 14 de junho.
Documentos
- Lei 6/2006, de 27 de fevereiro - NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano, que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas
- Lei 31/2012, de 14 de agosto - Revisão do NRAU
- Lei 79/2014, de 19 de dezembro - Nova revisão do NRAU, com alteração do decreto-lei 157/2006 (Regime Jurídico de Obras em Prédios Arrendados) e do decreto-lei 158/2006, de 8 de agosto (Subsídio de renda)
- Lei 43/2017, de 14 de junho - Altera o Código Civil, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966, procede à quarta alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e à quinta alteração ao Decreto –Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados.